邢台空放贷款-MBA智库百科vx—yswy53—

今天，我给你解释清楚

第一，开发商要卖房，首先要取得五证

1.国有土地使用证图标国土局

2.建设用地规划许可证规划局

3.建设工程规划许可证规划局

4.建筑施工许可证住房和建设局

5.商品房预售许可证住建局

这五证是有顺序的，没有前证和后证是办不了的。它们是一一挂钩的，所以只要有最后的预售许可证，五证也算是齐全的。

第二，预售许可证一般在房子建到三分之一以上就符合申请条件了。有了预售许可证，开发商就可以出具合法签约的网上销售房屋。这时的房子叫拍卖行，也叫一手房一手房包括拍卖行和现房。可以全款买房，也可以首付加贷款。如果购房者需要以首付加贷款的方式支付房款，那么开发商需要去银行办理准入手续。银行会审核开发商的各种资质，包括预售许可证、财务报表、开发资质等。并确保这些都没问题。开发商要在这家银行开一个法人账户，买家把这些都办好了就可以申请贷款了。一个楼盘能考上多家银行，主要是因为利率、额度、查买家条件的不同。

3.购房者想通过银行申请贷款，必须满足银行的审核条件，主要包括身份证、户口本、结婚证已婚人士提供、收入证明、收入流水半年到一年，银行支付宝审核。一般银行要求一个家庭的月收入要在月供的两倍以上。网签合同、首付款凭证包括收据或发票、转账凭证或信用卡poss单、个人信用报告、房产查询证明。首付比例一般是首套房30%，二套房40%，三套房不贷款。有的银行只认贷不认房即首套不认贷，有的银行认贷认房。如果接受贷款和房子，需要出具房产查询证明。信用报告主要看是否逾期甚至三次六次，是否有其他借款或担保，是否有未完成的法律诉讼。这些都没问题。买方需要签署各种文件和合同。核心意思是 银行同意贷款给你买房。你需要先把房子抵押给银行，每个月要还本息，直到按合同还清所有贷款。逾期不还，银行会催你还，会记入征信报告。如果连续三期以上逾期，银行可以通过司法程序拍卖你的房子。在这些银行签字认可后，由买方、开发商、银行三方共同到不动产登记中心办理提前抵押登记手续。审批通过后，不动产登记中心会出具抵押证明，银行拿到抵押证明后，就可以放款了。贷款直接打到开发商在银行开立的对公账户，目前开发商已经拿到了该套房子的全款，买方将在次月开始还贷。

4.房子建好后，还要经过住建、消防、监察、规划、环保、人防等部门的验收。验收后取得竣工验收备案表，即可交房。测绘机构可以在房屋测量后办理大证初始登记，每套房屋的房产证转移登记为不动产证可以在大证完成后办理。拿到房产证后，拍卖的房子就变成现房了。届时，银行和购房人一起到不动产登记中心办理现金过户手续将拍卖房屋的抵押转为现房抵押，然后就完成了购买一手房的所有手续。

5.房子没完工，能不能不退，让银行找开发商？答案是否定的，从上面很清楚，银行贷款给购房人，作为抵押物的房子是属于购房人的。最后是否未完成，不在银行的管辖范围内。征信不还，会被记录逾期。如果进入司法程序，还会影响下一代的前途，比如入党，参军，考公。至于最后能不能通过拍卖拿到欠款，银行并不担心，因为只是时间问题。最多管理人受一点影响，账面上暂时有一笔不良资产。

6.谁该为糟糕的结局负责？

这里要提到资金的监管。开发商在办理预售许可证时，会同步建立资金监管账户，由住建部门监管。

按照规定，所有购房款包括首付和贷款都要存入监管账户，专款专用主要用于结算工程款。但在实际操作中，只有首付有强制监管，贷款监管不严，所以很多开发商挪作他用，没有专款专用。一旦资金链断裂，就会导致烂尾。所以主要责任在于开发商管理不善，违规使用购房款，住建部门监管不严。目前很多地区已经开始实施强制监管，整改不合格的开发商被暂停甚至降级。相关问答 期房贷款流程是什么期房贷款流程

1、咨询并申请

购房者先通过销售单位了解办理贷款的相关事宜，包括贷款所需资料，贷款额度、期限等 然后到银行领取贷款申请表和个人情况调查表，填写表格，并将表格和相关资料一同提交到银行，提出贷款申请

2、审批后签合同

购房者提交申请后，银行会对购房者的申请资料和申请人的个人情况进行了解，并进行审批。通常该过程需要15个工作日左右 审批通过以后，购房人和银行签订借款合同

3、办手续

借款合同签订完毕以后，借款人将应办的保险和抵押手续办理完毕。

买现房和买期房最大的二者最大的区别在于前者可以直接看到房子，后者则只能看到开发商介绍的部分信息。所以买期房可能在房屋质量上和面积上都可能和介绍的不同，所以这些都要在和同中写清楚，这样在验房收房时出现问题，就可以及时解决。

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